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时代中国:销售增速略显疲态 配股、发债多方融资

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销售增速略有放缓,土壤储量快速扩张,大量老改项目前期资金需求,给时代带来一定压力。

视点房地产网2019年是公司成立20周年,也是中国飞跃的关键一年。

2018年3月1日,时代地产宣布更名为“时代中国”,并首次对外推出“城市发展服务提供商”的新定位和“成为世界500强企业”的新目标。

公司的名字加上“中国”这个词表明了岑钊雄的“野心”。2019年被认为是艰难的一年,中国比同行业的其他房地产企业更有魄力。

首先,在扩大土壤储存方面,中国在2019年频繁收获土地。一方面,通过公开市场的土地收购和收购合作获得快速现金流项目;另一方面,它将存储扩展的重点转移到了高利润的旧改革上。

有了相应的销售规模,到2019年将达到750亿的目标。尽管早期业绩不佳,但该公司仍奋力实现了上季度783.6亿英镑的销售目标,较2018年的605.9亿英镑增长了29.33%。

然而,你不能鱼和熊掌兼得。略显疲软的销售增长率、土壤储备的快速扩张以及大量老改革项目对前期资金的需求给时代带来了一定压力。

此外,《泰晤士报中国》还完成了一项重大任务,即分拆和上市房地产,并登陆香港资本市场。

规模和利润

规模是实现美好愿景的第一要素。为了给未来的销售增长打下基础,中国将在2019年以极大的热情拿下这块土地。

2019年初,中国《泰晤士报》的司库雷维斌曾表示,2019年的土地预算是302亿元,加上2018年的未使用量。金额大幅增加的原因是,还款率预计将提高到76%-77%。

上半年,泰晤士报中国通过公开招标、城市更新、一次开发、合作收购等方式,以187.59亿元的总成本购买了21块土地,超过2018年129.67亿元的征地金额。

视点房地产新媒体统计:下半年,中国将新增12块土地,土地总价值约为130.56亿元,全年土地总价值约为318.15亿元,比2018年的129.67亿元增长145.35%。

数据源:企业年报,意见指数编制(注:2019年数据为不完全统计)

2018年征地成本为4055元/m2。岑钊雄曾说:“这个价格很低,售价超过元,平均地价为4000元。现在你不能买这么便宜的土地。”

2019年上半年,中国土地收购成本进一步下降14.52%,至3541元/平方米,利润率因此提高。

回顾2015-2017年,中国在那个时代曾多次以高价收购土地,但在2018年,中国开始有意识地控制收购土地的成本,从粗放型发展转向盈利型增长。

这在很大程度上取决于土地结构的变化,而旧的土地结构已经成为获取土壤储存的重要方式。自2017年以来,中国在城市更新改造方面取得了进展,并在广州、佛山、深圳、东莞、中山、珠海、惠州等城市签署了多项旧改造项目合作协议。

2018年,泰晤士报中国版在年报收入栏中引入了新的城市更新业务收入,以突出业务的重要性,该业务今年也开始盈利。

财务报告显示,得益于广州丁峰项目、佛山太平项目和佛山澳鸿项目,2018年中国新城区改造业务收入为27.76亿元,占业务收入的8.1%。

2019年上半年,该业务实现收入6.41亿元,主要来自广州金融城老厂项目和佛山李水洲村等项目。另一种观点认为,房地产新媒体并没有被完全统计在内。2019年,时代中国共赢得8个旧改造项目,其中4个位于广州、佛山和东莞,各2个。

截至2019年6月30日,时代城市更新项目数量为85个,总用地面积

据报道,该业务2019年的新销售额约为700亿英镑,下半年的销售额接近1000亿英镑。广东、香港和澳门等核心城市的大部分旧改造项目,如佛山和东莞,都在两到三年内完成并进入市场。根据目前中国城市更新业务84.9%的毛利率水平,项目的转让将有助于提高公司的整体毛利率。

然而,由于发展周期长,拆卸困难,市区重建计划充满不可预测性、困难和风险。另外,前期对资本沉淀的要求比较高,补充稳定的现金流是最重要的。

从过去看,这个时代中国的整体布局和扩张是保守的。继续持有大量头寸的地区仍然是广东、香港、澳门和台湾的海湾地区。该区域土地储备占85%以上,包括广州、佛山、江门、清远、长沙、东莞、成都、肇庆、汕头、汕尾、杭州和河源。该项目区域集中度高,加之近年来广东省房地产市场监管力度加大,也对公司的管理水平提出了更高的要求。

但是,高仓位的比例比2018年的93%要好。可以看出,自2019年以来,时代中国已经开始迈出对外扩张的步伐。

2018年第一次进入成都,2019年第一次进入杭州。它在成都和武汉也取得了一些成绩。该公司还三次增加了在浙江温州的仓库,将其仓储能力扩大了274,900平方米,在土地上的总支出为86.31亿元。此外,长沙两次获得最高价土地,斥资26.39亿元扩建仓储约11.88万平方米。“全国”冲刺销售

土地收购、融资和销售是住宅企业转移资金最重要的三个环节。土地收购预算的增加和资本敞口的增加也意味着它们不得不在融资和销售方面承受更大的压力。

在短时间内成为1000亿级企业是中国更名后的首要任务。

在3月份的年度业绩会议上,岑钊雄表示完全有信心2019年的销售目标约为750亿英镑,比2018年增长29%。“我们今年设定的目标是超过700亿英镑,我认为我们不能确定是否能达到800亿英镑。”

然而,销售进度比预期的要困难得多。截至2019年8月31日的8个月,时代中国累计合同销售额(含合资项目销售额)约为431.4亿元,合同建筑面积为289.1万平方米,同比分别增长17.85%和33.16%。

与2018年8月前的56.89%相比,增速明显放缓。57.52%的目标完成率也低于行业平均水平。与此同时,销售单价也有所下降,上半年的平均价格为人民币/平方米,比2018年底下降了1101元。

数据源:企业年报,观点指数排序

现金流压力和十亿任务驱动,完成销售关键绩效指标迫在眉睫。9月3日,市场新闻称,时代中国的所有员工都在出售他们的房子。从普通员工到副总裁,他们必须达到出售房子的目标,如果不能在规定的时间内完成,他们将被解雇。

具体来说,普通员工、经理和总经理、总经理及以上和副总裁需要分别完成1套、2套、4套和6套指标。从1月15日起,如果不能出售,将需要裁员。如果主管管理的部门达到不到50%,即使管理部门完成了自己的目标,它也会被解雇。

时代中国很快回应道:“卖房是真的。像其他开发商一样,全国范围的市场营销一直在进行。这是正常的营销推广方法。裁员信息不真实,内部没有相关文件。我不知道网络新闻的截图。”

公众舆论因“裁员”这个敏感话题而沸沸扬扬。事实上,在过去的三年里,中国的雇员人数一直在不断增加。根据2018年年度报告,2017年中国有7,492名员工。截至2018年12月31日,中国共有9,502名员工,比2010年有所增加。

金融

数据来源:企业年报及意见指数整理

可以发现,2016-2018年是中国销售快速增长的三年期,2018年同比增长率为45.5%,2015-2018年复合增长率为45.9%。相比之下,2019年的销售增长率略显疲软,这在一定程度上受到了该市价格限制和融资收紧的影响。

“1000亿的目标很有可能在2019年和2020年实现”的愿景最终落到了2020年,那时中国还有一场硬仗要打。

时代邻里分拆上市

回顾2019年,中国时代的“发展里程碑”中包含的是房地产分拆上市。2019年底,物业管理行业如火如荼,时代广场成功在香港证券交易所上市,并与保利地产在同一天登陆资本市场。

铃响那天,时代社区的开盘价破了,这和它的高估有很大关系。事实上,时代社区规模小,债务高,相对于其他社区没有明显的优势。根据招股说明书,截至2018年底,《泰晤士报》的邻居收入为6.7亿元,净利润为6000万元,毛利率为27.4%。

此外,由于新的征地成本和旧的改造项目的改造,母公司的销售增长率放缓,未来的盈利情况不确定,时代的邻里增量空间得不到保证。

Times的邻居能够在资本市场登陆,主要依靠时代中国的资源运输和并购。其中,2019年3月,时代社区收购广州东康(广东省知名物业管理及市政环卫服务提供商),使物业管理建筑面积增加1340万平方米。

根据财务报告数据,在2016年、2017年、2018年和截至2019年6月30日的6个月中,时代中国开发的物业提供物业管理服务的收入分别占物业管理服务收入的81.2%、77.1%、73.2%和64.9%。可以看出,来自母公司的项目收入比例逐年下降。

事实上,母公司成长的时代也在一定程度上回馈了中国。

数据显示,截至2016年6月30日、2017年6月30日、2018年6月30日和2019年6月30日,时代社区的资本负债率分别为55.7%、11.5%、1494.7%和1022.2%。2018年借款大幅增加,主要是由于2018年资产支持证券的完成,用于向中国提供《泰晤士报》的贷款余额分别为16.01亿元和15.26亿元。

此外,中国这个时代的劳动力成本压力也出现在这个时代的邻居身上。招股说明书显示,从2016年到2018年,劳动成本占销售成本的时间邻居分别占总销售成本的59.1%、56.1%和56.7%。同期,分包成本分别占销售总成本的22.4%、22.6%和24.4%。尤其是2016年,邻里劳动成本比前100名房产的平均价值高出5.7个百分点。

对此,公司执行董事兼首席执行官王蒙回应称,公司财务收入的多元化收入现在占40%以上,多元化收入已经可以弥补相关人工成本的增加。

“将来,我们还希望改进信息管理系统、智能设施和设备,用新的技术手段代替部分劳动力,进一步降低劳动力成本。”

配股和多方发债融资

与2018年“无懈可击”的业绩相比,2019年中国的业绩数据并不漂亮,但业绩依然稳定。

2019年中期报告显示,中国实现收入159.43亿元,同比增长52.2%,毛利润51.87亿元,同比增长75.5%。股东核心净利润17亿元,同比增长44%。

数据来源:企业年报及意见指数整理

扩大后产品溢价收益。近年来中国的毛利率呈上升趋势。2019年上半年毛利率突破32.5%,城市更新业务毛利率达到84.9%。然而,归属于公司所有者的利润率为9.99%,而核心净利润率仅为10.7%,主要是由于销售额和

配售所得款项净额约为15.53亿港元,拟用作公司发展及一般营运资本。时代中国的董事会表示,配股融资是该公司筹集资金、扩大股东和资本基础的一个机会,同时也能加强公司的财务状况并提供营运资本。

Source:Enterprise Announcement,视点指数Sorting

另一方面,中国在6月份开始连续发行债券,用新债券来抵消旧债券。融资类型包括美元债券、小型公开发行债券、资产支持证券、国内公司债券等。其中,安全性较高、期限较长的美元债券是发行频率最高、数量最多的。

数据源:企业公告,观点指数排序

频繁融资,可见住宅企业在规模扩张中对资金的渴望。总体而言,2019年中国整体财务水平处于可控水平,但面临收入放缓、净负债率上升和现金流为负等问题。

根据财务报告数据,截至2019年6月30日,中国债务总额超过1000亿元,达到1110.52亿元,资产负债率为76.37%,比去年底上升1.4个百分点。

此外,2016 -2018年和2019年上半年,中国经营活动产生的净现金流分别为-5.59亿,-65.85亿,-5.23亿和-27.75亿。投资活动净现金流量分别为-43.9亿元,-84.96亿元,-70.79亿元和-85.62亿元,造血功能下降。

数据源:企业公告,观点指数排序

值得注意的是,近年来中国的融资成本一直在上升。2019年上半年,这一数字为4.32亿元,比去年同期的2.47亿元增长了74.9%。

另一方面,2019年上半年,由于大量低成本土地储备和旧改革的优势,中国的海外信用评级被标准普尔提升为“BB-”,国内联合信用评级和中国诚信证券被提升为“AAA”。一些业内人士表示,由此导致的利息支出减少将抵消全国范围内分销带来的额外成本。

在新的一年里,在“世界500强”和1000亿销售目标的推动下,资本平衡和控制将成为中国这个时代的一项重要任务。

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