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又一个地产商转型房地产金融:星河集团PE化

6月29日,星河集团正式宣布酝酿已久的“产权换股权”房地产财务计划。星河集团总裁姚惠琼在接受《经济观察报》采访时证实,星河集团将与中国最大的风险投资机构深圳创新投资集团(以下简称深圳风险投资)携手实施“股权互换”计划,即通过股权或“现金股权”与拟在深圳星河世界项目上市的企业进行股权互换。

除了深圳,星河和深圳风险投资还在南京成立了“新技术房地产基金”。创新投资(Innovation Investment)董事长金海涛表示,该新技术房地产基金的核心理念是产权换股权、租金换股权、工业园区运营和产业孵化。

这一切都是因为星河集团三年前对500多家拟在深圳上市的公司进行了调查。“我们发现,一些上市公司缺乏资金和固定资产,股权可以使这些公司在不支付大量现金的情况下获得固定资产。”姚惠琼说。

事实上,与传统的房地产开发企业不同,星河集团在过去的几年里已经花费了50亿元,并大规模进入了金融投资领域,股权投资的动作更加频繁。现在它也是股权投资,但它已经从以前的现金变成了现在的财产。

这种思维的改变足以刺激房地产和体育部门。甚至引发了关于房地产是属于房地产还是金融人士的讨论。姚慧琼认为,在欧美市场,金融人士在做房地产,而在中国,房地产人士在做房地产。这种想法需要改变。

虽然“产权换股权”政策的消息时有所闻,但星河集团官员此前并未就此发表任何声明。

虽然“产权换股权”政策的消息时有所闻,但星河集团官员此前并未就此发表任何声明。

6月29日,星河集团总裁姚惠琼在星河集团组织的一次活动中首次承认“产权换股权”计划的存在。

所谓产权换股权,是指以产权或“现金产权”的方式与拟上市企业进行股权交换。

据《经济观察报》了解,该模型将首先用于深圳星河集团星河世界项目。根据星河集团提供的官方信息,星河世界位于深圳市龙岗区。这是一个旧城改造项目,总建筑面积160万平方米。该项目的总投资预计将达到150亿元。

工业园区升级后的星河世界将是一个集办公建筑、商业和住宅为一体的综合体,其中甲级办公楼74万平方米,商务设施11万平方米,高端住宅20万平方米。

姚惠琼表示,星河世界定位为“上市和拟上市企业的总部基地”。计划发展创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业和新能源产业,可容纳数千家企业,提供10万个就业岗位。

经济观察报记者在星河世界现场看到,整个项目一期的两栋办公楼接近顶层,二期和三期的住宅和商业项目已经开工。

根据星河集团目前的计划,项目一期将于今年下半年进入市场。

至于为什么要用产权换股权,姚惠琼说,这一模式来自于2011年对500多家拟在深圳上市的公司的调查。“我们发现,一些上市公司缺乏资金和固定资产,股权产权可以使这些公司无需支付大量现金就能获得固定资产。对于星河,我们也在进行股权投资,这符合我们自己的需求。”

”当时,该小组提出了这个想法并开始了相关工作。我们现在将其公之于众,因为我们已经思考了很长时间,而且已经成熟。”姚惠琼说。“深圳很多高科技和高端服务公司目前都没有自己的办公楼。为了留住这些公司,深圳市政府也在为它们寻找办公场所。凭借星河世界自身的质量优势和产权股权的销售模式,我相信这些都是高质量的

至于投资规模,姚惠琼表示仍不确定。“可能多也可能少。最重要的是企业的质量。如果这是一个好企业,我们将投入大量资金。”

作为一家房地产企业,星河的产权换股权模式显然不是孤军奋战。姚惠琼表示,这种房地产金融投资模式是星河集团和深圳风险投资公司在深圳风险投资公司专业优势的帮助下共同推广的。

事实上,星河集团与创新投资的关系非同寻常。

数据显示,星河在2010年和2011年的投资中持有深圳风险投资17.39%的股份,是第二大股东,总投资超过10亿元。深度风险投资(Deep Venture Capital)是中国规模最大、投资能力最强的本土风险投资机构。已成功投资92家上市企业,目前已投资500多个项目。

姚惠琼表示,为了确保这一新投资模式的成功率,星河集团选择与深圳风险投资和政府部门合作,依靠深圳风险投资在股权投资和风险投资方面的经验和资源,以及地方政府的推广和指导。

星河打算通过这种新的房地产金融模式进入金融投资领域。姚惠琼表示:“通过这个工业园区,星河集团未来可能持有代表中国新兴经济动力公司的多股股份。从具体的运营模式来看,对于资本运营前景看好的成熟企业来说,产权可以换成股权。对于高科技、高增长但高度不确定的初创企业来说,租金可以换成股权,以在未来获得更大的利润。”

作为合作伙伴,深圳创投董事长金海涛也对该项目表达了乐观的看法。

金海涛在参加星河集团成立25周年时表示,“金融和房地产行业都具有流动性强的特点。如果两者能够相互结合、渗透和转移,将会赢得大量的商业价值,拓展该行业的发展空间。”

金海涛对房地产开发商的金融转型持乐观态度。他认为金融投资和房地产经营相结合可以不断推出房地产金融产品。随着大资本管理和大私募时代的到来,一系列金融房地产产品将脱颖而出,资本成本也将降低。

除了深圳,星河和深圳风险投资还在南京设立了红土基金。金海涛认为,这种新型科技地产基金的核心理念是产权换股权、租金换股权、工业园区运营和产业孵化。

房地产资本周转率

事实上,星河不断增加的金融投资以及与房地产相结合的新房地产金融模式也代表了房地产开发商对未来的一种态度。

姚慧琼认为,星河对股权投资的定位是战略投资。“我们没有纯金融投资的想法,也没有想过我们必须收回多少钱。这就像抚养一个孩子。许多人不会考虑他未来每个月会给多少养老金。”

姚惠琼说,在欧美这样的市场,金融人在做房地产,而在中国,房地产人在做房地产,或者房地产人在做金融,他们有不同的想法和不同的模式。

星河未来要做的是用金融思维来做房地产。

与传统的房地产开发企业不同,星河集团作为一家跨越住宅、商业和金融投资的民营住宅企业,依靠深度风险投资和阳光保险,不断加大对房地产金融的投资,试图探索一种独特的房地产金融模式。

根据《经济观察》获得的数据,星河集团在2010年至2011年间两次投资深圳风险投资,总投资超过10亿元,持股比例为17.39%,位居第二大股东。2009年10月,星河集团以参股形式正式成为阳光保险集团的最大股东。经过几轮增资扩股,星河集团仍然是阳光保险的第七大股东。

近年来,星河集团持续增长

关于星河集团金融投资部门未来的发展路径,姚惠琼表示,未来五年,将继续优化系统布局,形成股权投资、基金管理和金融服务部门,通过业务拓展、并购加快金融产业集群的形成,为集团发展提供强大的造血功能,成为重要的利润来源。

然而,星河的模式是否能被其他房地产开发商模仿还不得而知。“由于星河集团是深圳风险投资的第二大股东,后者可以为星河集团提供合适的投资目标。例如,阳光保险的投资团队也可以帮助公司对企业进行更准确的估值,从而避免许多风险,这是中国大多数房地产开发商所不具备的条件。”深圳风险投资公司的一名内部人士告诉记者。

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